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南桥有家具厂吗

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南桥有家具厂吗
时间:2019-04-25 09:47   文章来源:上海品源家具厂原创yangyi   作者:上海家具厂yangyi

导语:南桥有家具厂吗。城市综合体业态和客户的关系,按照这样一个排序,中心业态是写字楼,辅助业态是酒店、购物中心。今天品源家具为大家介绍一下。

由中国写字楼网主办的中国写字楼行业发展年会(2015)于2015年元月15至16日,在北京光华路5号国际会展中心成功举办,本次年会以“荟萃知行者,感受思享力”为年度主题,从写字楼行业发展的产业链出发,透析写字楼行业市场发展规律,采取由思享力大讲堂、热点写字楼交流会、以及年度推动力奖颁布暨写字楼行业十大成交案例解析三部分的构成形式展开。

 

本次年会特邀中企联盟副主席赵海,以新城镇化与新常态经济为背景,根据综合体经典案例为依据,为大家解析我国城市综合体的发展道路。

 

赵海:

 

首先是新常态经济,进入2015年,房地产市场经济发生了一个巨大的变化。在业界引起争论,不管是黄金时期,还是白银时期,主要还是市场把握和供求关系的问题。

 

南桥有家具厂吗--时代背景

 

目前,在大的时代背景前提下,城镇化已经成为我们国家发展的一个长期主题;新常态经济将主导中国未来的产业发展;房地产全面退烧进入正态平稳期。这三点能够代表我们现在整个房地产产业所要关注的一个时代大背景。

 

1、中国城镇化为城市综合体带来的机遇。

 

2、城市综合体中的商务地产,为什么用商务两个字,在地产发中笼统的把写字楼、酒店、商业统称为商业地产,在专属定义上会造成一些歧义,所以我在这里把写字楼定义为商务地产。

 

3、通过一些案例透析综合体项目在发展过程中的定位、规划、设计、招商策略和一些营运筹划。房地产企业最关心的是怎么能够把项目定位和前期策划做到非常充分和极致程度,保证最大投资回报,在商言商。

 

南桥有家具厂吗--城市综合体应具备的要素

 

城市综合体三个主要业态要素:写字楼、酒店、购物中心。城市综合体源于上世纪70年代后,世界大都市相继开发兴建,逐渐成为现代金融、商务、跨国公司集团总部所在地和城市商务商业中心地表。随着从制造业到现在高科技、网络产业发展的全球经济发展过程出现的一种城市业态。

 

城市综合体的特点,多功能、综合业态、方便、高效、高租金、高价位。它基本上是集酒店、商务、会议、办公、宴会、餐饮、购物、休闲一体化的商务群体。

 

发展到目前为止,城市综合体仍然是全球都市开发的热点,其重要意义是围绕写字楼,写字楼从属性上商务密集集中的一个载体,里面所容纳主要是服务业,高端服务业,就是大的服务业公司和总部集团。它的意义在于筑巢引凤,吸引并聚集优秀企业以发展城市现代服务业,并且代表着一个现代城市经济发展的高度。

 

城市综合体在世界上比较著名的有纽约世贸中心;89年建成的香港太古广场;2000年末建起来的上海国金中心;北京华贸中心。这都是国际知名的综合体为代表的作品。它的特点就是世界顶级企业和服务业公司入住到这个综合体里面,是他们最重要、最主力的客户群体。

 

随着中国宏观经济的发展,中国城镇化已经成为国家发展的百年大计。城镇化的问题也是我们国家亟待要解决的一个发展课题。城镇化包括什么内容呢?城市综合体有几个很重要的条件。

 

1、城镇化意味着农业转型现代化和规模化经营模式。改革开放包产到户,采取的形式是把集体所有制的土地分保给农民,包产到户,当时解决了吃粮的问题,作出了很大的贡献,同时也制约着中国农业的发展。现在中国的经济已经发展到世界最大经济体,接近中等发达国家的水准,我们要进行转型,农业转型到现代化和规模化经营模式。

 

2、制造业与服务业升级换代,我们是世界最大的制造大国,也是最低端的制造大国。中国改革开放、经济发展的根本在于制造业的发展。

 

3、上亿农业人口进入城市,将近3亿农民工在支撑这些城市的运转,他们未来都应该是这个城市的人口。房地产产业的发展,一定是以人口为支撑、人口的购买力为支撑。

 

4、未来中国城镇网络布局,这是一个很专业化的问题,要花很长的时间得出一个正确的结论。

 

5、超大老龄人口安置问题,中国老龄化已经提升到中国国家发展战略,2050年中国老龄人口超过5亿,这是未来城市要解决的一个重大问题。

 

从政策人心角度提到中国感觉比较自豪的就是中国是世界第一大经济体,但是中国的问题是什么?中国产业结构、经济结构落后,预测20年后中国经济总量或为美国的两倍,超级世界第一大经济体,第三产业预期达到65%,在这个情况下,中国现代化城市集群必将成为国家持续发展的必要载体。

 

展望中国城镇化未来的发展,城镇为什么要发展?目前我国城市群总体水平落后于国际发达地区,仅有北上广深四个城市相对有较高的国际化水准。但是也存在很多低经济的形态,比如说顺丰快递,像马蜂窝一样在大街上涌来涌去,网店对实体店的冲击只是一个过程的现象,最后实体店一定还是零售业的主体,请大家放心。

 

根据中国城镇化的发展和中国的现状可以预期,至少中国50年以后将发展数百个百万人口以上的现代化城市。这个过程中各个地方政府会激发出发展现代服务业国际化城市为标志,产生城市发展的竞争潮,这也应该成为中国未来发展的大格局。中国人的竞争力非常强,大家都愿意争,特别是地区和地区之间,城市和城市之间。我们有这样一个大环境、大背景,所以城市的大发展未来一定是一个大趋势。

 

南桥有家具厂吗--城镇化与综合体的关系

 

综合体是城市发展的一个重心和重点,现在城市的发展主要发展现代服务业,现代服务业的交钞就是综合体,高端写字楼就是这些企业入驻综合体的载体。

 

对于城市综合体而言,国家级的超大城市(北京、上海、广州、深圳)从城市发展的需要可以支撑多个城市综合体。二线城市、省会级城市至少可以支撑一到一个以上的综合体。三线城市到某些地级的城市有一个城市综合体还是能够成功的,非常有利的支持某些三线城市成为区域的经济中心或者商务中心。特别是进入了后网络时代,人们的生活方式更加要求集中、快速、高效和便捷,这也是从另一方面助推城市综合体的发展。

 

写字楼是城市综合体的核心价值所在

 

国际发达都市都是以第三产业的发展程度为标志。现代城市发展的重要任务是如何最大化和有效引入和发展高端服务类公司。主要的高端服务业客户群体有金融、传媒、咨询、文化、IT、互联网、集团总部。高端服务业比较成熟的有,纽约、香港、伦敦、新加坡。

 

城市综合体的核心价值是商务地产—写字楼。高端服务业类的企业载体就要满足这些高端客户群体的需求,不管从硬件上还是服务上。成功的城市综合体标志是拥有最多的高端服务类企业入驻。

 

你怎么来打造写字楼产品?怎么能满足你的目标客户群体的需求和要求。首先你要选取你目标客户群体,我们基本上能看到的金融中心、贸易中心、传媒中心,很多综合体都是以这种形式存在的,包括是北京CBD里面的国际金融中心、财富金融中心、国贸中心,环球金融中心等等。

 

写字楼的定位。在它开发当中的定位,首先要了解你的客户群体。你的客户群体如果不了解,不知道它的需求,你虽然有了很好的地段、很好的区域,你也可能失去你的客户。做写字楼虽然看起来简单,但是实际上有很多的技术含量和内涵在里面。

 

你要打造一个好的、成功城市综合体,非常重要的是你要打造一个好的商务载体,就是写字楼,基本上你要遵循一个高级标准,怎么打造?对于某些顶级的企业要特别定制,例如金融企业要单盖一个金库,那就需要盖一个多少炸药炸不烂的建筑。

 

南桥有家具厂吗--写字楼的现状

 

第一,发展速度非常快,高速发展。

 

第二,良莠齐下。

 

第三,粗制滥造。

 

第四,管理无章。

 

第五,市场乱象,误导宣传,产品低劣。

 

就目前写字楼来看,建设一个好的写字楼,好的城市综合体,一定要把握三个理念,一是高品质,二是高品牌,三是高品位。

 

我们国家服务业类企业客户的需求状况,欧美跨国公司对国际高端标准物业要求非常高,大部分都是在好的高端综合体和写字楼;亚洲跨国公司标准要低于欧美跨国公司;国内集团公司,中高端标准,我们消费不成熟,国企、央企领导人在办公室里放张床休息,这个未来逐渐改观,首先企业能够进入到国际标准的办公商务标准环节,还是应该由央企引领。

 

本土公司对写字楼的需求还处在有待提升的阶段。随着央企为引领的这些企业的国际化、年轻化和海归高管群体的增加,在公司对写字楼需求方面,在品质上会有一个非常快的增长。所以房地产企业在商务楼宇开发上也要关注市场未来发展的动态。

 

什么样的写字楼才是国际的标准?简单的参照标准是,层高吊顶之后达到3米,中央空调系统最好是四管制,全新风、不间断电源,中央消防系统,电梯配比,每4000平米1部,服务电梯配置,楼层卫生间、清洁间、吸烟室的设施配置,还有通信、宽带覆盖、停车位、楼面承重压力。达到这些标准,基本上可以满足一个国际写字楼物业的标准。

 

写字楼的营销,写字楼不是把硬件建成了就算是高品质,它还有一个软性指标,就是它的服务、营运。写字楼这个业态有一个最大的问题,像购物中心和商场,就是不能散卖,整体物业出售是可以的,一散卖以后身价就降低了,租金就降低。

 

在商务客户选取当中,在招商过程中,如果你有实力,还要注重你客户群体的选择。商业客户群体里面首选的是金融企业,金融是我们商业公司里面的“皇马队”。金融类企业客户有,银行、保险、基金、投资公司、证券这些公司,他们对写字楼可能会要求你特别定制,恒温恒湿、金库、不间断电源、静电防护等等具体指标。

 

写字楼的标准创新角度,我们已经进入大数据和互联网时代,从网络技术、云技术的角度,一定转化为写字楼新的国际标准,这是目前写字楼未来要创新的。

 

城市综合体业态和客户的关系,按照这样一个排序,中心业态是写字楼,辅助业态是酒店、购物中心。主体客源是写字楼商户,关联客源是酒店客户、城市中高消费群体,城市综合体和单体综合体相比优势,就是功能整合、客源共享、优势互补、相辅相成。

 

从华贸中心看综合体如何发展

 

首先是选址和定位,不是每个地方都可以做城市综合体,跟它的区位和地段非常有关系。海南的椰子树不能拿到北京来种,我们不能把哪个地方的成功案例原原本本搬到这里,这是城市商业地产的大忌。

 

华贸中心,在北京万达广场附近,面积差不多,三座高端写字楼,两座高端写字楼。

 

城市位置,华贸中心整体超五星级业态城市综合体,北京万达广场是高中低混合业态城市综合体,

 

客户,华贸中心写字楼里德意志银行、渣打银行为代表的高端客户群体,万达写字楼是万达集团为代表的国内公司客户为主。酒店,华贸中两个超五星级酒店是国际国内高但商务客源,万达酒店是国内高端商务客源加上会议、团体。华贸中心购物中心是国际品牌奢侈品,是顶级世界品牌的旗舰店购物中心。万达广场商业是中低端,新世界百货、沃尔玛和万达影城。这就形成了一个差异。

 

华贸中心作为中国本土开发商开发的一个现代国际高端城市综合体项目,可以称之为异军突起,成为国内开发的城市综合体第一品牌。它不同于其他项目的标志是什么?项目开发过程中不受北京市政府重视,碰到很多的困难;建成之后让北京市政府触目惊心,给了很多特殊的奖项;特别是新天地购物中心,2014年销售额超过83亿,连续五年蝉联中国第一。

 

华贸中心这样一个城市综合体怎么能够开发成功呢?它有一个长期复杂的过程。这个过程首先观念上要遵循市场科学、专业技术、科学管理。从项目选址、市场定位、商业策划、规划设计、招商策略、运营筹划是一个链式的系统工程,缺一不可。

 

华贸也是历经很长时间,大概2003年才最后立项,重新定位提出压倒国贸。为什么华贸能够取得今天得成功,它的地理位置虽然靠近四环,但是CBD并不是远离四环,它的规模足够大,90万平米,可以自成环境。由于国贸项目虽然前期取得非常大的成功,但是它的基础上华贸还有很大的空间,还可以提升,首先是品牌,国贸的品牌虽然有香格里拉,但是超五星酒店还是没有的,空间效果很差,华贸3万多平米的中心广场,给大家非常高品质的城市环境,也是很重要的一个条件。因此华贸要做一个很好的预判和定位,这样才能保证项目的开发和方向以及最终取得成功。

 

首先它的概念是国际高端品牌的集合,在这里面用酒店两个超五星级品牌进行定位。最大的难点就是星光天地招商,这个项目刚开始没有一个奢侈品品牌同意入驻,因为离太近了,就是国贸中心,奢侈品牌说不可能像肯德基、麦当劳一样。最后入驻是酒店品牌入驻,任何奢侈品进入中国的都市,从香港的半岛酒店,上海的波特曼,北京的王府酒店,这是奢侈品唯一落脚的地方。大家认为商业都不成立的情况,人家讲的非常有道理,你怎么请人家进来呢?我们请的主要是旗舰店,当时招商策略就是选择五到六个一线大牌,让他们把旗舰店放在这里,和国贸形成差异,五六个旗舰店一进来,其他奢侈品常规店自己就进来了。

 

综合体里面难点最大的是商业地产,就是我们的购物中心,但是华贸的购物中心星光天地是推翻教科书的案例,商业教科书里面从一个购物中心招商运营到未来的发展,要经过三个阶段,一是培育期,从70%出租率开始达到100%出租率,二是调整期,把差的商户调出去,好的商户调进来,增加它的每平米租金的效益,三是维护期,随着时间迁移和市场的发展,对于原来的商业商家规划和布局也要经过相应的调整,也是有一些优胜劣汰的,对这些品牌店做一些优胜劣汰的后续管理。

 

华贸当时定位的总体概念是提出欧洲奢侈品时尚购物中心,因为它一定要作为一个品牌的高地。搞商业一定要有非常强的市场和专业的素质。商业就是这样的,商业地产价值在全球永远是最高的价值。它的租金永远最高的,售价在地产界也是无人取代的。你要做商业要有思想准备,不是上天堂,就是下地狱。星光天地的旁边有一个金帝中心,底下是唯美百货,开了一年半就关掉了,这是香港很好的品牌,就是肌理不对,它只是照搬,酒店可以复制,商业不能复制。星光天地的成功首先在于酒店品牌的引领,主力店群拉动效应。

 

中国房地产发展到今天,我们应该关注几个观点词,新常态经济,这不是暂时的,是非常长远的国家指导的理念,对房地产也是有久远的影响和意义。中国的城镇化,中国房地产脱离了中国城镇化几乎已经没有多少路可走了,中国城镇化是房地产未来一个重大的长远大机遇,但是我们要练好自己的内功,作为房地产企业。

 

中国房地产野蛮增长的时代一去不复返,城市综合体是城镇化长期热点。作为企业还是希望作为优秀的房地产企业在这一轮竞争中脱颖而出,不练内功的企业可能就要出现大浪淘沙的局面,总体除了北上广深,中国城镇还是这么一个落后的现状,将来会发展成怎样的城市。我们将来要做哪些工作,这给我们提供一个巨大的发挥空间。

 

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2002年成立,集家具设计、生产、制造、销售和服务于一体,提供办公空间设计施工、办公家具制造、智能办公系统为一体的整体办公解决方案。

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现以上海为轴心,并设有杭州、无锡 、合肥三家分公司,经销商覆盖全国重要省市,致力于全国客户的办公家具采购服务。

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位于上海市青浦区,占地60,000平方米,总建筑面积达100,000平方米。
地址:上海市青浦区西岑镇练西公路3580号

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