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昆山办公家具厂家

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昆山办公家具厂家
时间:2019-06-03 15:44   作者: 上海家具厂lily
摘要:导语:昆山办公家具厂家。历史的进程总是在一点点量变的积累中酝酿着质的飞跃,改朝换代如此,房地产领域的变革同样如此。大数据显示,中国城镇存量房有280亿平方米,2.5亿套,价值240万亿,人均居住面积36.6平方米,户均1.1套。另外,由于人口老龄化严重和年轻一代不愿意生育,对住房的需求将逐年下降。这说明,中国房子盖得够多了,接下来需要做的是存量的更新、改造和赋能新价值。今天品源家具为大家介绍一下。

从福利房到商品房,1998年成为中国住房市场发展史上具有里程碑意义的一年,也开启了国有房地产开发企业经济快速增长,缔造资产巨舰的时代。

 

昆山办公家具厂家--办公家具定制概述

 

到如今,租购并举成为国家战略,这是不是意味着2017年之后,将是房地产另一个全新时代序幕的开启呢?这一历史性变革又将给相关国有企业及员工带来哪些发展机遇和挑战?

 

昆山办公家具厂家--办公家具定制理念

 

历史的进程总是在一点点量变的积累中酝酿着质的飞跃,改朝换代如此,房地产领域的变革同样如此。大数据显示,中国城镇存量房有280亿平方米,2.5亿套,价值240万亿,人均居住面积36.6平方米,户均1.1套。另外,由于人口老龄化严重和年轻一代不愿意生育,对住房的需求将逐年下降。这说明,中国房子盖得够多了,接下来需要做的是存量的更新、改造和赋能新价值。

 

昆山办公家具厂家--办公家具定制思路

 

从国际经验上看,国内住房租赁市场与国际水平的差距,也同样说明了这一点。美国拥有 3 亿人口,租赁人口约为 1 亿,租金 GMV 约为 3 万亿;日本拥有 1.2 亿人口,租赁人口约为 3400 万,租金 GMV 约为 7200 亿。我国拥有 13.7亿人口,住房租赁人口目前却只有1.68亿。

 

链家研究院出版的《租赁新时代》指出,“拥有全球最多租赁人口的中国,租金GMV约1万亿元,远低于美国3万亿元的规模。主要原因在于我国长期以来购租失衡,租金水平较低,租赁人口占比低。”

 

相对13.7亿的总人口,1.68亿租赁人口的占比很低,对应的1万亿元GMV的租金水平同样偏低。这说明我国住房租赁市场的发展程度,相较发达国家水平,仍有较大差距;也说明,我国未来租金 GMV有较大增长空间,但要达到发达国家租金水平,还需要较长时间。

 

另外,从机构占比来看,相比日本和美国等发达国家,中国的机构化运营企业在市场渗透率方面占比仍然很低。在高度市场化、金融化的美国市场中,通过专业化运营机构(持有运营公司与房屋托管公司)管理的市场房源占比约30%;在人口老龄化及个人地主持有多套房屋的日本市场中,通过专业租赁运营机构提供的房源占比高达83%。在中国,机构渗透率占比在一线城市的均值只有5%左右,一般城市连2%都达不到。因此,可以预计,未来我国租赁市场存在极大的机构渗透空间,开发商等大体量玩家将推动房源机构化持有趋势。

 

除了城市发展的客观需求外,发展住房租赁还承担着国家去杠杆、稳房价的战略任务。一方面,商品房时代的大规模开发建设,加速了城市化的进程,却也让地方政府、企业,乃至个人,背上了高杠杆的压力。另一方面,从中国目前房地产市场看,一线和强二线城市城镇化率已较高,但房价仍逐年上涨,房子居住的本质需求需要重新释放,发展住房租赁市场无疑成为政府稳定房价的核心手段之一。

 

为落实“租购并举”的国策,多个城市公开了自己的5年供给计划。为了完成租赁指标,各地政府都大力推进集体建设用地建租赁住房,在商品房自持比例和自持年限上也不断提高要求,2020年将成为验收成果的关键时间节点。

 

综上,由于城市更新、改善居住、去杠杆、稳房价等多重因素,租购并举已经成为时代的需要,国家的选择。随着当前土地、金融等一系列租赁相关新政的发布,租购并举的顶层设计已经搭建完毕。接下来,便是落地验证的时刻了。

 

在过去,每当国家有重大改革举措,必然是国企先行。这是中国特色,也是国有属性企业需要承担的责任。当发展住房租赁成为国家一项重要战略任务,当房子居住的本质需求需要重新释放,发展长租公寓对于国企来说,便是政治上的正确和经济上的投名状。

 

只有国企大规模进入住房租赁市场,以长期持有的核心地段资产,直接或间接提供高品质居住空间和生活服务。才能让房子回归居住的本质,让房价趋于稳定。

 

一系列租赁相关新政,也只有在距离国家政策最近、行政效率最高的国企中试行了、验证了,才能不断总结经验,优化调整实施细则,推进新政的进一步落地。

 

那么,在众多国企中,哪些类型的企业最适合做公寓呢?小水滴CEO冯玉光认为,除了过去一直从事房地产开发的企业外,还有以下几类企业具有比较优势:首先是专注服务业、制造业,有存量房产的国企;其次是开发区类、园区类企业,此类企业往往有建设配套公寓的需求;最后是城建、城投类企业。

 

以上企业不但拥有土地、存量优势,营建经验优势,还有政策的倾斜支持,以及更强的融资能力。在租售比仍然较低的市场现状下,能够融到成本更低的资金,对于企业发展长租公寓项目而言,也是重要因素之一。

 

从另一个角度来讲,发展长租公寓也是这些企业发展的机会、相关员工职业发展的机遇。这种重量级的历史机遇,在住房市场领域,可能要追溯到1998年。

 

虽然政策与资源的倾斜,为国企进入公寓行业提供了一定优势条件,但是面对完全市场化的公寓行业,国有企业体制的限制、人才和经验的缺失,以及权责与激励的不匹配等现状,就像是无形的枷锁,使得国有公寓企业无法完全放开手脚在这片“盐碱地上”开拓创新。

 

资金压力:持有模式下,公寓拿地开发成本高,即使融资能力很强的国企也倍感压力。加上投资回报周期长、盈利能力弱,使国有公寓企业面临巨大资金压力;此外,由于行业尚不成熟,政府配套政策不够具体明确或尚未落实,导致税收减免措施较少,企业税负压力较重。

 

人才压力:国企没有运营公寓项目的成熟运营团队,需要大量引进专业人才,同时也需要时间培养自己的专业运营团队。但国企薪酬体系固化,激励机制不健全,与市场薪酬有差距,导致企业难以吸引高端专业运营人才。

 

考核压力:国企经营租赁项目,有很大部分是对现有存量、不好变现的自有物业进行改造,因而运营难度较大,加上运营经验不足、人力投入等运营成本高,在目前租赁扶持政策、配套尚未完善的情况下,企业经营考核压力较大。造成国有公寓企业达不到国资委考核要求,难以大规模推动。

 

体制压力:在现代企业制度下,国有企业与其他性质企业在市场上都是平等的法律主体。但国企研究决策程序冗长、授权不够,导致企业市场敏感度及调节能力弱,适应市场变化能力不足。如招投标等国有流程体系繁琐,让国企在尚未完善的市场环境下决策缓慢,跟不上市场化进程。此外,国有企业往往更擅长服务B端市场,但公寓完全是C端市场,这也造成国企在市场观念、管理机制等方面往往无法跟上C端市场的要求。

 

定位不清:住房租赁兼具消费属性和民生属性,这也决定了国有企业发展住房租赁有市场化和福利保障两个发展方向,这也是两个完全不同的运营逻辑。因此,福利保障性质的租赁住房和市场化的租赁住房必须有清晰的定义和划分。但目前全国都比较模糊,导致企业发展方向不明确,产品定位不清晰。

 

企业投资一个新的行业,必须有清晰的盈利模式和稳定的盈利前景,才能有持续性发展。光靠社会责任,没有盈利,很难持久。

 

党的十八大以来,习近平反复强调党员干部要敢于担当,同时也一再提出要为担当者担当、为干事者撑腰。所以国有公寓企业在管理模式上要突破现有体制的束缚,需要创新和灵活变通,企业也需要被适当授权、赋能。

 

在战略上,选择重资产,并以盘活体制内的存量资产为主。国企参与租赁市场,优势在于土地和房源,但同时在运营管理等方面存在经验不足的问题。因此,国有企业公寓在战略选择上应扬长避短,将企业资源集中于提升土地和房源优势。对于其他短板则采用取长补短来弥补,甚至可以试点国企与民企的混合制改革,扬长避短,各展所长。

 

在战术上,外包服务、劳务、IT等。国有企业进入住房租赁市场往往体量较大,想要快速推进就要轻装上路。通过将服务、IT等外包,可以减轻国有公寓企业的运营压力,同时弥补企业在相关专业经验不足的问题。从而快速推进项目落地,为企业节约人力、运营等成本。以IT为例,在公寓企业中IT堪称慢性毒药成本,搭建一个50人的IT团队,按平均年薪20万计算,一年的人力成本就高达1000万,这对于公寓微薄的利润来说将是个沉重的负担。

 

在产品方面,以中低端为主,兼顾中高端。住房租赁具有一定的民生属性,且目前住房租赁市场存在结构性供给失衡的问题,房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。因此,国有公寓企业在产品线设计上应以满足社会民生的中低端产品为主;同时适当兼顾中高端,以满足区域经济发展需求。

 

在人才方面,改革薪酬激励,大量引进人才。以市场化的薪酬待遇大量引进公寓运营管理专业人才。同时改革权责与激励措施,适当授权、鼓励创新,充分调动企业员工积极性。

 

在金融方面,改变底层逻辑,创新金融产品。在顶层设计方面,国家计划通过非住转租的方式做大分母,解决租售比过低的问题。但是非住转租资产流动性很差,甚至不能流动、不能抵押。这就要转变过去金融产品先看抵押、再看主体信用的底层逻辑,通过运营的信息化、数字化来看公寓企业的运营状况、盈利能力,从而提升资方信心。所以,未来公寓金融产品的创新,也将是以公寓运营现金流、信息流、人流等可视化数据为底层逻辑的创新。

 

除此以外,在具体落地执行上还有很多细节需要考虑和决策,如在治理结构中如何兼顾股东和团队利益?如何把刚需服务分段、打包,如何选择适合供应商,如何把握对团队激励和放权的尺度,存在哪些常见的风险和调整,及如何规避应对等……这些都是大多即将进入和刚刚进入长租市场的国有公寓企业即将面临的问题。

 

冯玉光先生从战略定位、资本结构、治理结构、管理机制、融资与并购五个方面,对房企进入长租公寓战略定位及盈利模式进行了深剖析,让公寓管理变得更简单、高效、规范和安全。帮助公寓企业降低运营成本,提升行业竞争力,赋能长租公寓行业有序发展。 

 

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