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上海家具代工厂

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上海家具代工厂
时间:2019-06-12 10:47   文章来源:上海品源家具厂原创   作者:上海家具厂yangyi

导语:上海家具代工厂。但是当前深圳整体存量物业约1000万套,但拥有产权证的红本商品房只有180万套左右,这是自如在深圳拓展规模的最大限制。今天品源家具为大家介绍一下。

当城市更新热火朝天,城中村成为了长租公寓物业提供的来源之一。目前主要有万科的万村计划以及深业等长租公寓运营商对于深圳城中村的改造,而近日深圳自如在这时提出要进入城中村改造这一领域,能分到一杯羹吗?小杯还是大杯呢?

 

上海家具代工厂--办公家具定制概述

 

“规模不够,自如不可能发展起来的”,自如(深圳)城市总经理郭伟感叹道,  尽管自2015年8月入驻深圳以来,拓展公寓房源约10万间。所以在三周年发布会上,郭伟表示“未来三年,自如目标是运营30万间公寓。”,这意味着在现有10万间的基础之上,继续增加20万间房源,这还不包括整栋的集中式公寓房源。

 

上海家具代工厂--办公家具定制理念

 

但是当前深圳整体存量物业约1000万套,但拥有产权证的红本商品房只有180万套左右,这是自如在深圳拓展规模的最大限制。

 

上海家具代工厂--办公家具定制思路

 

此后,自如将目光投向了“城中村”。深圳链家数据显示,深圳拥有高达1600万的租房人口,其中约有1000万人口住在城中村。而在这之前,自如从未涉及过城中村改造项目, 尽管郭伟透露,自如想设计出来城中村专属的产品,让房间更便宜,品质更好。“城中村我们会考虑各种各样的综合因素,尽量做到最佳性价比。”表达了深圳自如对于进入城中村长租公寓市场的决心。

 

早在自如迅速在全国拓展疆土的同时,大型地产商如万科、华润、碧桂园,以及深圳本土地产商深业集团都已大量进驻城中村“圈地”改造,并推出了多款长租公寓产品。这与政策的红利具有极大联系, 2017年10月,深圳发布了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。同时,深圳计划推进100万套城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

 

万科最初试水长租公寓业务时,选用的物业为广州的一处廉租房万汇楼改造,形成了初级版本的长租公寓产品。发家之根,难以忘怀。

 

当各大地产商都盯上了长租公寓这块肥肉时,万科再次将目光转向城中村。2017年9月29日,深圳万科与福田区南园街道玉田村就物业托管签约。玉田村将旗下物业统一出租给万科,在经过统一改造,并对“城中村”的基础设施、生活环境全面提升后,万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。这一合作模式被万科称为“统租运营+物业管理+综合整治”新模式,也是政企合作进行城中村综合改造整治的新模式。为此,万科成立了专业运营公司——深圳市万村发展有限公司。

 

在成功运行几个城中村长租公寓项目之后,2017年11月, 万村正式发起了深圳城中村综合整治运营计划——“万村复苏”。

 

万科的努力获得了不错的成绩,前不久新闻报道万科泊寓改造完成的玉田村33、35两栋房,44套公寓刚放出来,12分钟就秒被抢光。可见其长租公寓产品的火热程度。

 

2016年5月,深业联同深圳市多个部门发起了“青年房卡计划”,它的初衷是通过政企合作,把旧宿舍、厂房等存量物业升级改造成适合青年人的集中式“青年公寓”。

 

随即同年,深圳市福田区政府便联合深业集团与深圳市水围实业股份有限公司对水围村29栋农民房进行整租改造。住宅部分由深业集团统一向水围股份公司承租,改造后出租给福田区政府作为人才公寓使用。水围柠盟人才公寓也是首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目,也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的试点项目。

 

这一项目在配租时,刷屏多个地产类自媒体号,主要是由于其鲜艳的配色以及创新性增配了7台电梯及空中连廊,改善城中村握手楼的水平及垂直交通体系,这个三维的交通流线系统连结了所有楼栋、屋顶花园、电梯庭院和青年之家而被报道。

 

除此之外,2016年12月, You+国际青年社区在南山西丽平山村落地,以 “来了就是深圳人”这样一句大家熟知的话语,大打情感牌。

 

而深圳当地的长租公寓力量也在积极进入这一市场。由租房平台“合屋”联合长租公寓行业数十家品牌机构发起的“青年乐巢计划”此前在深圳启动,这也是由纯民营资本发起的一项计划,通过对深圳城中村等存量房进行柔性改造。

 

如此诱人的一块蛋糕,引得夺路资本力量进驻其中,加上100万套的数字诱惑,不少企业也放出豪言,表明自己进场的决心。但当城中村这一原有稳定多年的生态结构突然被打破,失去了平衡,原本的规模扩张不再是那么容易的事情。

 

以“万村复苏”计划为例,对于统租运营,即城中村每栋私宅改造采取自愿签约原则。在签约模式上,由万村与各楼栋的业主签约合作经营协议。租赁期一般在12年及以上,因改造成本较大,据万科方面测算,至少经营8年后才开始盈利,故签约期较长。由于租赁期较长带来的市场租金不可预估性,为保障原业主的收益,起始租金一般会对片区现状租金略有上浮,并约定增幅周期及比例。

 

由于对于未来的租金上涨比较乐观,所以有部分村民表示不会承租给泊寓,还是宁愿自己收租自己管理。

 

在万科看来,“万村复苏”计划中,这也是主要存在的一大困难。首先,城中村原业主对于新业务的接受能力较弱,在项目前期存在不信任、观望等姿态,造成各项工作在前期推进困难,需要做大量的推广工作。这一难度从2018年3月底万村的一场公开招聘发现,“租赁谈判岗”的需求最大,计划招聘150人。

 

此外,原业主及企业之间的利益关系需要平衡。当城中村改造没有政府方面的大力扶持,而为了稳定租客企业又不可大幅上涨租金,自然就需要原业主与企业之间平衡双方利益。抱着“拆二代”亦或是“租二代”的心态,自然是难以达成利益平衡。

 

深圳长租公寓市场曾有一资深业内人士表示,如果进入的企业按照现有的长租公寓行规,改造完以后租金比原来翻倍,就会对城中村本身的低租金市场造成很大破坏,届时入驻企业也势必被市场质疑在快速抬高租金。

 

这样的忧虑不无道理,因为今年富士康员工就因万科要进入其员工租房聚集的城中村,担忧其房租涨幅较大难以承担,便贴出公开信要求企业涨工资以缓冲即将高涨的房租带来的压力。

 

前述长租公寓资深人士补充道,相比于创业型长租公寓运营商,地产系出身的万科本身对长租公寓的资金回笼需求并不迫切,所以其定价能低于部分同行,也给他们形成了很大的竞争压力。

 

作为首次尝试城中村改造的自如,当进入这一市场之后,面对的比先行者或许还要愈发艰难的环境,不仅仅是先行者踩过的坑,还有已经被瓜分所剩无几的市场即更为残酷的竞争。

 

自如该如何发挥原有的运营及服务体系的优势,顺利在城中村租房这一市场中分得蛋糕,或许答案在年底便将清晰。而100万套城中村租房配比,又会花落哪几家呢?创业系、地产系、国家队孰强孰弱?

 

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